Вышел на арену: как Вагиф Алиев строил свою бизнес-империю

 

В далеком 1988 году в столицу тогда еще советской Украины буквально на день‑два приехал молодой азербайджанец. В Киев его пригласил давний друг, с которым они познакомились в Ашхабаде пятью годами ранее. Визит неожиданно растянулся на несколько недель и во многом повлиял на становление украинского рынка девелопмента и газа. Азербайджанца звали Вагиф Алиев, его другом был Игорь Бакай.

Это сейчас Бакай  – опальный политик, а в 1990‑е он был главным поставщиком турк­менского газа в Украину. В его команде и работал Алиев с еще одним своим другом и партнером Игорем Никоновым, ныне советником столичного мэра Виталия Кличко. «С Никоновым я познакомился в 1993 году, с Бакаем – на 10 лет раньше. Все вместе мы работали в газовом бизнесе, поставляли газ в Украину по бартерным схемам. Я в 1993‑м в рамках межправительственного соглашения поставил в Туркменистан почти 1 млн пар галош в обмен на газ. Для них это был ценный и дефицитный товар: никому не хотелось портить лаковые туфли в дождь. За газ мы поставляли все: компьютеры, шифер, кофе, черный перец»,  – рассказывает Алиев.

Предпринимательский талант и умение проводить сложные бизнес‑операции проявились у Вагифа еще в детстве. В пять лет он носил взрослым трехлитровые бидоны с пивом, за каждый получая по рублю. К вечеру набиралось до пяти рублей. В младших классах скупал в местном кинотеатре все 25‑копеечные билеты на «Фантомаса» и продавал их по 30–40 копеек. Причем в скупости обвинить его было сложно: деньги юный бизнесмен отдавал матери или водил на них в кино весь класс.

Первый серьезный бизнес Вагиф начал в 14 лет, живя в Кисловодске. Вместе со старшим на несколько лет това­рищем, знакомым еще по родному Ашхабаду, и его отцом, работавшим на СТО, они начали возить из Тольятти запчасти для «жигулей». «Возили все: от коленвалов и кулачков до капотов и покрышек. Дефицит был тотальный. Покрышки стоили 55 рублей, а мы их продавали за 75–80, и они просто улетали»,  – вспоминает Алиев. В эти же годы бизнесмен начал заниматься строительством домов. Бизнес развивался настолько успешно, что когда в 18 лет молодой предприниматель уходил в армию, у него уже были собственные «жигули» и трехкомнатная квартира.

 

После армии снова был бизнес, на этот раз – поставки парфюмерии из Москвы в Кисловодск. В этот период и состоялось первое из судьбоносных знакомств Алиева  – с Игорем Бакаем. Вместе они работали 10 лет, большую часть этого времени  – в газовой отрасли, создав такие компании, как «Велес» и «Республика». Ближе к середине 1990‑х газовый бизнес стал в буквальном смысле опасным для жизни. Хотя, по словам Алиева, они в конфликты не встревали, «потому что делали свою работу честно и вели правильный бизнес».

Изменение условий на рынке заставило партнеров искать новые сферы применения собственных способностей. Как рассказывали и Никонов, и Алиев, они устали от газовой отрасли. «До определенного момента мне все это нравилось, но надо было летать по Северу, по другим регионам России, Туркменистану. А я уже не хотел»,  – объясняет Алиев.

В 1996‑м друзья попробовали осесть в США, купили особняки в Майами, наслаждались океаном, теплом и курортным стилем жизни. Но хватило их ненадолго. «Как сейчас помню, это было 3 января 1997 года: температура воздуха 21 °C, и столько же  – океана. Я получал удовольствие и думал: зачем мне Россия, зачем мне Украина? Но это удовольствие продолжалось ровно три дня. Мне там не с кем общаться, языка я не знаю, менталитет совсем другой»,  – вспоминает Алиев.

Но в итоге визит в США дал ему многое. Благодаря общим друзьям в 1998 году он встретился с легендой девелопмента  – Дональдом Трампом. Из четырехчасовой беседы Алиев вынес главное: нужно строить в правильном месте и быть первым в своем деле. «Второе место  – это утешительный проигрыш»,  – подчеркивает бизнесмен.

Обстоятельства складывались благоприятно. Рядом находился проверенный друг и партнер по бизнесу Игорь Никонов, который тоже хотел заниматься девелопментом. В то время этот украинский рынок еще был не освоен, так что поле для действий было широким, а у бизнесмена вполне хватало средств для начала нового дела. Источник Forbes, занимающийся посредничеством на рынке торговой недвижимости, вспоминает, как еще в первой половине нулевых, попав в кабинет Алиева, увидел там четыре больших чемодана, полностью забитых долларами в банковской упаковке. «Это такие пачки, запакованные еще в США. Даже в 2000‑х он рассчитывался кешем по миллионным сделкам», – рассказывает источник.

В том же 1998 году Алиев познакомился с Сергеем Бабушкиным, который тогда был главным архитектором Киева и не менее страстно, чем новоявленный девелопер, мечтал построить в столице самый настоящий небоскреб. Эта цель объединила их на долгие годы. В команде они работали над тремя проектами, которые со временем изменили облик Киева: реконструкцией Бессарабского квартала, строительством бизнес‑центра «Парус» и многофункционального комплекса Gulliver.

«Мы быстро сдружились и уже в 1999 году работали вместе. Активно начали сотрудничать весной 2000‑го над проектом «Паруса». В 2001 году приступили к работе над новым планом, который в итоге был реализован как Gulliver»,  – вспоминает Бабушкин.

Первым проектом, который Алиев реализовал в Киеве и сделал своей визитной карточкой, был торговый центр «Мандарин Плаза» в составе Бессарабского квартала. В 1999 году мэром Киева стал опытный строитель Александр Омельченко. К тому времени, вспоминает экс‑мэр, здания на Бессарабке стояли разрушенными уже полтора десятка лет. «Когда‑то там были и больница, и школа, но в 1985–1986 годах провели отселение, и с тех пор здания пустовали. В 1990–1992 годах, когда я был заместителем главы горисполкома, приезжали иностранные инвесторы, претендовавшие на участок. Они ходили‑ходили, но так ни до чего и не доходились»,  – рассказывает Омельченко.

 

К проблеме вернулись в конце 1990‑х, когда износ несущих конструкций превысил 50%, а одна из фасадных стен обвалилась. Вновь стали искать иностранных инвесторов. Одним из самых серьезных предложений, по воспоминаниям Бабушкина, оказался проект реконструкции квартала от корейской корпорации Daewoo, который она разрабатывала совместно с киевским архитектором Вадимом Жежериным в 1997–1998 годах. «Как такового инвестиционного конкурса не было. Daewoo тогда просто предложила достаточно подробный и интересный проект 47‑этажного здания, но на то время он не выдержал согласований, хотя и находил поддержку на самом высоком уровне – у мэра и президента»,  – вспоминает Бабушкин.

После очередной провалившейся попытки иностранцев реконструировать Бессарабский квартал Киев объявил конкурс на застройку для украинских инвесторов. По рассказу Омельченко, было два варианта: снести квартал и построить новый либо поменять несущие конструкции, усилить подвальные фундаменты и сохранить фасады.

В этот момент на арене и по­явились Алиев и Никонов. «Тогда я вернулся из Америки, искал землю на Крещатике – и тут на аукцион выставили школу №78. Я купил ее примерно за $5 млн»,  – рассказывает Алиев.

«Проект застройки Бес­сарабского квартала очень сложный. Ключевыми были две проблемы: коммуникации, ведь речь шла о центре города, и перенос школы, которая располагалась как раз на месте будущего ТЦ «Мандарин Плаза». Вагиф показал себя прекрасным организатором и сформировал эффективный пул инвесторов»,  – вспоминает совладелец и генеральный директор компании «XXI век» Олег Салмин.

Как Алиев находит партнеров? Салмин говорит, что Вагиф умеет располагать к себе людей. «А еще он умеет отдыхать. Можно сказать, что делает это очень душевно»,  – добавляет Салмин. К примеру, у Алиева есть собственный ансамбль, который он содержит уже несколько лет. Они нигде не гастролируют, выступают только в кругу друзей. Таким образом Вагиф реализовал свою мечту стать певцом.

В реконструкции квартала приняли участие как крупные, так и мелкие инвесторы, взявшие на себя совсем небольшие площади по нескольку сотен квадратных метров. Ходили слухи, что партнером Алиева и Никонова в проекте выступал даже нынешний мэр Киева Виталий Кличко. Мол, буква «К» в названии «К.А.Н. Девелопмент»  – это как раз «Кличко». Но Алиев объясняет, что «К» появилось благодаря их бизнес‑партнеру и миноритарному инвестору в проектах Владимиру Крапивину, свату Алиева: дочь Вагифа Нателла вышла замуж за сына Крапивина Дмитрия.

По словам Алиева, Крапи­вин долго работал в компании «Мандарин Плаза», но в итоге ушел из нее, чтобы получить больше возможностей для отдыха и развития собственного бизнеса – он продает лыжи и горнолыжное оборудование, сам является поклонником этого вида спорта.

Кличко же в проекте присутствовал только в качестве пиар‑хода. «Кличко никогда там не был ни хозяином, ни учредителем, но вы должны понимать, почему мы назвали это (развлекательный комплекс. – Forbes) «Арена». Он наш друг, мы с ним более 25 лет дружим. Нам необходимо было его имя»,  – поясняет Алиев.

Алиев с Никоновым на паритетных условиях построили три объекта: Arena Entertainment, бизнес‑центр «Доминант» и подземный паркинг. Торговый центр «Мандарин Плаза» Алиев строил самостоятельно. Со временем он выкупил доли Никонова во всех трех объектах, а «Доминант» даже соединил с «Мандарин Плаза» переходами и присвоил им единый почтовый адрес. В других составляющих Бессарабского квартала, говорит Алиев, он никогда не участвовал.

Почувствовав сладость успеха от первого удачного проекта  – в 2003 году «Мандарин Плаза» первым из объектов Бессарабского квартала был введен в эксплуатацию, Алиев решил не останавливаться. И он, и Никонов мечтали построить в Киеве самый высокий небоскреб. Реализовать мечту удалось Алиеву. В 2004‑м он приступил к непосредственному строительству бизнес‑центра класса А «Парус». 33‑этажное здание открыло двери в апреле 2007‑го вопреки всем негативным прогнозам и потоку критики. Такие моменты в его истории, как разрушение бизнес‑центра в кино или в одной из книг Александра Турчинова, лишь прибавили объекту узнаваемости. «Парус» оставался самым высоким зданием в Киеве вплоть до 2010‑го, когда на Кловском спуске возвели 47‑этажный жилой комплекс.

«Парус» был технически и информационно сложным проектом, но стремление осуществить мечту придавало его участникам силы. К тому же бизнесмен умел налаживать коммуникации с властью. «С Сан Санычем было легко, потому что он понимающий. Я приходил и говорил: «Сан Саныч, я строю вот это. Хотите, я буду строить, не хотите  – уеду». Он все понимал и помогал»,  – рассказывает Алиев о своих отношениях с тогдашним киевским городским головой Александром Омельченко, при котором бизнесмен заходил в Бессарабский квартал.

Помог Омельченко и с «Парусом». «Как сейчас, помню: я приехал к Сан Санычу утром и сказал, что хочу построить две высотки: на участке с нынешним «Парусом»  – 31 этаж, на месте ТРЦ Gulliver  – 33 этажа. Приехали туда, и он говорит: давай здесь 33 этажа, а там 31»,  – со смехом вспоминает историю Алиев.

«Парус» удалось построить, потому что его проектировал Бабушкин, который на тот момент был главным архитектором города. «Парус» стал первым офисным центром повышенной этажности, который нам удалось построить в Киеве»,  – с гордостью отмечает Бабушкин. Проект был продавлен силой, так как на градсовете большинство было против. «Мы выступали категорически против. Было совершенно понятно, что это грозит коллапсом района. К тому же местная геология  – пойма бывших киевских рек»,  – утверждает архитектор Георгий Духовичный. Он рассказывает, что тогда «Парус» рассматривался одновременно с еще двумя участками. На одном позднее вырос Gulliver, третья высотка должна была разместиться на территории Октябрьской больницы. Алиев не скрывает, что земля под будущим ТРЦ Gulliver принадлежала ему, но отрицает наличие третьего участка не только в своем портфеле, но и как такового.

Бабушкин на претензии Духовичного реагирует с уважительной иронией. «Проблем там никаких не было»,  – говорит он. По его словам, сложности состояли только в отсутствии достаточного места для паркинга и в неудобстве подъездов. Но эти обстоятельства  – общая проблема не конкретно «Паруса», а всего треугольника между ним, ТРЦ Gulliver и Бессарабским кварталом. «Не была реализована транспортная развязка, хотя выдвигалось много интересных идей»,  – рассказывает Бабушкин.

В 2007 году, еще до ввода «Паруса» в эксплуатацию, Алиев продал его Дмитрию Фирташу. Источник Forbes, которому в свое время довелось поработать с Алиевым, рассказывает, что тот познакомился с Фирташем еще в 1990‑е, во времена, когда занимался газовым бизнесом. «Бакай, Фирташ, покойный Черномырдин, Никонов и Алиев  – все они были одной компанией»,  – отмечает источник. Сам Алиев никогда не комментировал свои связи с опальным олигархом.

Деньги, вырученные от продажи «Паруса», Алиев направил на реализацию других проектов, в частности соседнего небоскреба, который попеременно носил несколько названий: «Сити‑Плаза», «Эспланада», «Континенталь», а затем Gulliver. Но тут в дело вмешался кризис 2008 года. Высотку, изначально запроектированную как офисный центр, переформатировали под жилой дом, а затем снова вернулись к концепции бизнес‑центра, добавив к нему торговую составляющую. Переформатирование проекта, которое несколько раз переживал Gulliver, Бабушкин называет необходимостью, которую заказчику диктовал рынок. Но в результате постоянных смен концепций и разногласий с партнером по проекту Сергеем Веселовым Алиев вышел из Gulliver, и тот был достроен уже без его участия.

В конце нулевых Алиев нашел нового партнера  – молодого киевского политика и бизнесмена Вадима Столара. Вместе они начали строить торговый центр на пересечении улиц Богдана Хмельницкого и Пушкинской, прямо над метро «Театральная». Традиционно стройка оказалась скандальной. Город начал судиться с девелоперами по поводу участка, требуя сноса здания. Их обвиняли в том, что объект создает сильную нагрузку на подземные помещения метрополитена, тем самым угрожая безопасности пассажиров. Хотя, как рассказывает Алиев, над метро «Театральная» они построили специальный защитный саркофаг, надежность которого просчитывали специалисты самого метрополитена.

«Вы мне сейчас на такую мозоль давите. Там столько судов с Поповым (Александр Попов, глава КГГА в 2010–2014 годах.  – Forbes) было. Они говорили, что снесут его. Я сказал: не снесете, будем судиться»,  – вспоминает Алиев. Суды за право завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию отняли у бизнесменов много времени и средств, но закончились их победой. Воспользовались они этим самым необычным для украинского бизнеса образом: в 2011‑м решили подарить построенное здание городу, передав его под нужды Музея истории Киева. «Я позвонил Столару, говорю, такая вот ситуация. Он сказал: без вопросов»,  – вспоминает Алиев.

Правда, даже такие, казалось бы, благие намерения городские власти восприняли неоднозначно. Сначала соответствующее решение с большим трудом удалось провести через сессию Киевсовета, затем представители музея заявили, что подаренных площадей им мало, а содержание объекта обходится слишком дорого. Тем не менее уже четыре года на музее висит табличка о том, что здание подарено городу Вагифом Алиевым и Вадимом Столаром, в помещении проводятся выставки и действуют постоянные экспозиции.

Первая половина 2010‑х для Алиева оказалось не самым удачным временем. Он завершил многолетнее бизнес‑партнерство с Никоновым. Говорит, что разошлись взгляды на бизнес: Никонов строил, чтобы продавать, а Вагиф  – для себя. Их последним совместным проектом бизнесмен называет ЖК Diamond Hill  – еще один объект, который не обошла стороной скандальная слава. Проект обвиняют в том, что он портит вид на киевские холмы с Лаврой, расположен в оползнеопасной зоне и, вообще, не отличается эстетикой.

 

Другой объект, построенный Алиевым в этот период,  – бизнес‑центр Senator на улице Московской  – с трудом удалось ввести в эксплуатацию. «Когда мы запускали Senator, надо было получить документы в ГАСИ (Государственная архитектурно‑строительная инспекция.  – Forbes), но мы не могли сделать это  – нам везде препятствовали. Приходили, просили долю 50%, месяцами все тянули. Постоянно были какие‑то налоговые проверки, «маски‑шоу», выдуманные уголовные дела. Все хотели участвовать в том, что им не принадлежало, а я не давал»,  – вспоминает Алиев о принципах ведения бизнеса во времена президентства Виктора Януковича.

Впрочем, после сдачи объекта в эксплуатацию заполнить его арендаторами все равно не получилось. По признанию самого Алиева, сейчас уровень вакантности составляет 70–80% при арендных ставках в $20–25 за 1 кв. м в ме­сяц. Как уточняет директор департаментов офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Павел Макуха, на момент написания статьи в здании арендовали помещения всего две компании.

Примерно во времена Diamond Hill и Senator  Алиеву не удалось зайти в столь желанный для него проект по строительству ТРЦ Ocean Plaza. Хотя, по словам бизнесмена, идея построить около метро «Лыбедская» большой торговый комплекс принадлежала именно ему. «Василий Хмельницкий хотел построить там высотку с гостиницей и бизнес‑центром. Я его переубедил, сказав, что там нужно построить торговый центр»,  – рассказывает он. По плану проектом должны были заняться Алиев с Никоновым, но в тот период Вагиф уехал отдыхать почти на месяц, а когда вернулся, обнаружил, что его в проекте уже нет. Теоретически возможность вернуться в проект у бизнесмена была, но оказалось, что среди инвесторов уже числится «много народу», что пришлось ему не по душе.

Повлияло ли это на отношения бизнесменов? Алиев говорит, что дружит с Никоновым и Хмельницким более 20 лет и называет их порядочными людьми. Никонов отказался комментировать свое многолетнее сотрудничество с Алиевым, а Хмельницкий не успел ответить на запрос Forbes до ухода журнала в типографию.

На самом деле репутация на рынке у Алиева неоднозначная. «Строит он хорошо, но слишком «творческий». Может менять проект по пять раз на день. Это мало кто выдержит»,  – рассказывает бывший сотрудник компании.

Сейчас девелопер получает сатисфакцию: единолично строит вторую очередь Ocean Plaza, которая будет называться Ocean Mall. В ноябре 2015 года на участке начали забивать сваи. Открытие торгового центра должно состояться в конце 2017‑го. Девелопер признает, что если откроется многофункциональный комплекс Respublika на Окружной дороге, он не вытащит жителей Теремков в Ocean Mall, но рассчитывает перекрыть спрос на развлечения и шопинг в центральной части города, конкурируя с ТРЦ Gulliver и будущим ЦУМом.

Перекрыть потребительские потоки с Ирпенского направления и Троещины Алиев планирует за счет строящихся торгово‑развлекательных центров Lavina Mall (общая площадь 170 000 кв. м) и Blockbuster Mall (245 000 кв. м). По задумке девелопера, ядром каждого проекта станет развлекательная составляющая. В Lavina Mall это будет семейный развлекательный парк (14 800 кв. м), аквапарк (7500 кв. м), 12‑зальный кинотеатр (6400 кв. м), боулинг (1900 кв. м) и каток (1400 кв. м). Развлекательная зона торгово‑развлекательного центра Blockbuster Mall включает крытый парк с американскими горками общей площадью 10 200 кв. м и аквапарк общей площадью 10 000 кв. м.

По плану, рассказывает зампред правления компании «Мандарин Плаза» Александр Черницкий, Lavina Mall откроется в августе 2016‑го, Blockbuster Mall  – в конце 2016  – начале 2017 года. Проблем с заполняемостью у торговых центров не предвидится. «У нас уже более 70% заявок по Lavina Mall, ритейлеры готовы дать депозиты, но мы пока не берем»,  – сообщает он.

«Наверное, в городе иногда смеются надо мной, но я знаю, что мои центры будут лучшими. Таких проектов еще 30 лет не будет ни в Европе, ни в России»,  – уверен Алиев.

Возведение крупных торгово‑развлекательных центров  – очень дорогое удовольствие. По оценкам Салмина, такое строительство сейчас обходится примерно в $900 за 1 кв. м. «Алиев строит качественно. Думаю, у него стоимость квадратного метра доходит и до $1000»,  – говорит девелопер. Получается, что стоимость каждого объекта колеблется в пределах $150–250 млн.

Где Алиев будет брать деньги на завершение объектов? Он говорит, что парт­неры есть, но отказывается называть их фамилии. Кроме того, компания уже обратилась к банкирам. «Сейчас оформляем кредитные линии суммарно на $200 млн»,  – рассказывает девелопер. Он рассчитывает, что положительные результаты будут получены сразу после Нового года.

 

Ради реализации своей мечты Алиев расстался с дорогим его сердцу развлекательным комплексом Arena Entertainment. 2 октября, по данным системы раскрытия информации, британская инвестиционная компания Primespot Securities Ltd, ранее владевшая менее 25% акций ЧАО «Мандарин Плаза», сконцентрировала в своих руках 100% акций компании Алиева, которой де‑факто принадлежал развлекательный комплекс Arena Entertainment. В тот же день шведская компания Eternity International AB продала принадлежавшие ей более 75% акций «Мандарин Плаза», тем самым полностью выйдя из состава собственников ЧАО.

Как объяснил Черницкий, продажа акций британской компании была внутрикорпоративной сделкой, чтобы в дальнейшем продать Arena Entertainment. Он отмечает, что объектом продажи стали около 6000 кв. м площадей. Покупателем, по его словам, выступила крупная кипрская компания. Ее название, равно как и сумму сделки, Черницкий не озвучивает, ссылаясь на конфиденциальность информации. По оценке Салмина, нижняя планка для недвижимости такого рода составляет $1000–1500 за 1 кв. м.

«Я никогда бы не продал «Арену», но мне нужны были деньги на строительство Lavina Mall, Blockbuster Mall и второй очереди Ocean Plaza»,  – признается Алиев, уточняя, что продавал «Арену» по частям. В его собственности остались весь двор Бессарабского квартала, паркинг на 600 машино-мест и торговый центр «Мандарин Плаза».

Arena Entertainment  – не единственная жертва. Руководитель столичной девелоперской компании сообщил Forbes, что сейчас проходит сделка по продаже бизнес‑­центра Senator.

Что будет после того, как бизнесмен реализует свою мечту? Ни регионы, ни заграница ему неинтересны. Только Киев и только центр города. «Хочу построить на Крещатике семи­звездочный отель»,  – делится своей новой мечтой Алиев.